Tại Việt Nam, bài toán về xây dựng nhà ở xã hội (NOXH) nhiều năm qua vẫn chưa tìm được lời giải thấu đáo. Thông qua Diễn đàn Bất động sản thường niên lần thứ nhất diễn ra ngày 15/11, những kinh nghiệm phát triển NOXH trên thế giới cũng như nhiều giải pháp cho thực trạng lệch pha cung-cầu trên TTBĐS đã được đưa ra.
Kinh nghiệm từ mô hình NOXH của các nước phát triển
Theo các chuyên gia, một số quốc gia đã rất thành công trong phát triển mô hình NOXH, nhà thương mại giá rẻ như Hà Lan, Singapore và Ấn Độ. Điểm chung của các quốc gia này là sự hình thành các quỹ tiết kiệm nhà ở. Những quỹ này có sự đóng góp đồng thời của cả người lao động và người chủ sử dụng lao động hoặc đóng góp tự nguyện giữa Nhà nước và khu vực tư nhân.
Những kinh nghiệm phát triển NOXH trên thế giới được các chuyên gia thảo luận tại Diễn đàn BĐS thường niên
Ngoài Singapore thì Hà Lan là một trong những quốc gia có số lượng NOXH lớn nhất trên thế giới hiện nay. Các khu NOXH ở Hà Lan do các tổ hợp xây dựng đảm trách. Nguồn vốn cho phát triển NOXH tại quốc gia này đến từ 2 quỹ bảo hiểm là Quỹ Bảo hiểm xã hội nhà ở (WSW) và Quỹ Bảo hiểm xây dựng nhà ở (CFV). Các quỹ được hình thành từ vốn của các tổ hợp xây dựng và bằng tín phiếu Chính phủ. Bên cạnh việc giúp người dân được vay tiền mua nhà với lãi suất ưu đãi thì các quỹ bảo hiểm nhà ở còn giúp các tổ hợp xây dựng giải quyết khó khăn về vốn khi chưa đủ khả năng huy động vốn của ngân hàng và của xã hội. Cụ thể, tại Singapore đã hình thành Quỹ dự phòng Trung ương (CPF) (có vai trò tương tự như Bảo hiểm Xã hội của Việt Nam) để người dân có thể sử dụng tiền từ quỹ này mua NOXH. Quỹ CPF được đóng góp bởi cả người lao động và người sử dụng lao động (người đóng góp được hưởng lãi suất 2,5%/năm). Người dân có thể vay tiền từ quỹ này để mua nhà ở do Hội đồng Phát triển nhà ở (HDB) thuộc Bộ Phát triển Quốc gia cung cấp với những ưu đãi nhất định. Mức vay tương đương với 80% giá trị căn hộ trong thời hạn vay tối đa là 55 năm trừ đi số tuổi của người vay hoặc 30 năm tùy theo điều kiện khác. Lãi suất cho vay cao hơn 0,1% so với lãi suất tài khoản tiết kiệm CPF.
Tại Ấn Độ, Ngân hàng nhà ở Quốc gia (NHB) được thành lập với mục đích cung cấp nhà ở cho người có thu nhập thấp. NHB cấp vốn cho 1 số tổ chức tài chính, kế đó, các tổ chức này cấp lại các khoản vay cho các hộ gia đình nghèo để mua nhà. Ngoài ra, NHB còn hỗ trợ tài chính cho các tổ chức phát triển nhà thu nhập thấp.
Có thể thấy mô hình NOXH tại các quốc gia trên đều tự chủ được nguồn vốn qua việc hình thành quỹ tài chính dành riêng cho NOXH. Trong khi đó, tại Việt Nam, mô hình NOXH đang lựa chọn hình thức huy động nguồn vốn từ ngân hàng là chính. Tuy nhiên, theo chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa thì hình thức này không phải là giải pháp tối ưu. “Chính phủ và Bộ tài chính phải dành một khoản ngân sách bù lỗ lãi suất ngân hàng để khuyến khích ngân hàng cho vay. Nhưng tôi cho rằng đó không phải là một giải pháp dài hạn và lâu bền. Giải pháp này có thể gây bức xúc cho ngành ngân hàng, nhất là khi họ phải chịu áp lực về trả lãi suất cho người gửi tiền”, ông Nghĩa cho biết.
Theo đó, Bộ Xây dựng và các cơ quan chức năng như Bộ tài chính nên nghiên cứu kinh nghiệm từ các quốc gia trên trong việc hình thành một quỹ tài chính cho nhà thu nhập thấp. Vị chuyên gia nhấn mạnh, sự hình thành của quỹ này mới giải quyết lâu dài được vấn đề phát triển NOXH, nhà thương mại giá rẻ.
Đồng quan điểm, ông Vũ Văn Phấn, phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và Thị trường Bất động sản khẳng định: “Về lâu dài, cần phải hướng đến việc hình thành một quỹ tiết kiệm nhà ở trên cơ sở huy động nguồn lực trong xã hội, giảm bớt sự phụ thuộc vào ngân sách Nhà nước”.
Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Mạnh Hà, phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thì việc triển khai quỹ tiết kiệm nhà ở tại Việt Nam là chưa khả thi, bởi ở thời điểm này, thu nhập của người dân còn thấp, yêu cầu dân đóng góp vào quỹ sẽ khó thực hiện được. Vấn đề thành lập quỹ tiết kiệm nhà ở đã từng được xem xét, nghiên cứu từ nhiều năm trước nhưng cho tới nay vẫn chưa áp dụng được tại Việt Nam
Những kiến nghị về NOXH
Mục tiêu phát triển NOXH tại Việt Nam đã được đặt ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, cụ thể là đến năm 2020, phấn đấu thực hiện đầu tư xây dựng tối thiểu khoảng 12,5 triệu m2 NOXH tại khu vực đô thị. Tuy nhiên, trên thực tế, việc triển khai các dự án NOXH trong những năm qua vẫn còn hạn chế, khiến nguồn cung thiếu hụt lớn, chưa đáp ứng đủ nhu cầu của người dân.
Việc triển khai các dự án NOXH trong những năm qua vẫn còn hạn chế
Khi câu chuyện về quỹ tiết kiệm nhà ở còn là chặng đường dài thì ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long kiến nghị nhiều giải pháp mang tính trước mắt trong phát triển NOXH tại các đô thị lớn.
Theo ông Quang, cần có quy chuẩn và tiêu chuẩn xây dựng riêng cho NOXH theo hướng tăng chỉ tiêu dân số, hệ số sử dụng đất, giảm chỉ tiêu hạ tầng kĩ thuật và xã hội so với các dự án nhà ở thương mại. Ngoài ra, chính phủ cần quy hoạch ngân hàng quỹ đất để phát triển NOXH tại các tỉnh thành phố và hình thành cơ chế ưu đãi vượt trội về tài chính, tín dụng và thuế cho các tổ chức phát triển nhà cũng như người mua nhà.
Ông Quang cũng cho rằng nên có cơ chế linh động để từng địa phương quyết định khung tỷ lệ căn hộ bán và cho thuê, không nên khống chế cứng như hiện nay. Đặc biệt, chính phủ cần thúc đẩy giải quyết 2 vướng mắc lớn nhất trong phát triển NOXH: chi phí giải tỏa và đền bù giải phóng mặt bằng cho các dự án phát triển NOXH; ban hành khung định mức để hạch toán các chi phí xây dựng hạ tầng kĩ thuật và đấu nối cho các dự án phát triển nhà ở xã hội hiện nay.
Bên cạnh đó, ông Vũ Văn Phấn cũng cho biết Bộ Xây dựng đang chỉ đạo Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản nghiên cứu xây dựng chính sách khuyến khích xây dựng nhà ở cho thuê, nhà ở thương mại giá thấp. Các khu nhà phải bảo đảm phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội của đất nước và khả năng chi trả của các nhóm đối tượng có nhu cầu trong xã hội. Chính sách này khi xây dựng xong sẽ báo cáo các cơ quan có thẩm quyển xem xét trong thời gian tới.
Thúy An
