Sau khi các dự án condotel có cơ hội hồi sinh trên cơ sở Văn bản 703 của Bộ Tài nguyên – Môi trường, đến lượt các dự án nhà ở thương mại trên địa bàn miền Trung đứng trước cơ hội được tháo nút thắt khi mới đây Chính phủ đã ban hành Nghị định 25/2020/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư.
Gỡ nút thắt cho các dự án thuộc diện “chờ”
Sau giai đoạn bứt phá mạnh mẽ những năm 2014-2018, năm 2019, thị trường bất động sản nhà ở thương mại tại miền Trung bắt đầu đi xuống và trầm lắng. Theo các chuyên gia, một trong những nguyên nhân cơ bản khiến thị trường rơi vào ảm đạm như hiện nay bắt nguồn từ việc cò đất “lộng hành” đẩy giá lên quá nhanh, vượt qua giá trị thực, đẩy thị trường rơi vào “bong bóng” và vỡ trận. Một lý do nữa đó là các vướng mắc về pháp lý liên quan khiến tình hình triển khai các dự án bất động sản trên địa bàn bị ngưng trệ, không tạo ra nguồn cung mới đáp ứng nhu cầu thị trường.
Theo thống kê sơ bộ của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, tại Khu đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc, thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam hiện nay có hàng chục dự án không thể triển khai được do chiếu theo Nghị định 30/2015/NĐ-CP trước đây.
Ông Phạm Văn Đ., giám đốc một doanh nghiệp đang triển khai một dự án khu đô thị tại Quảng Nam cho biết, Nghị định 30/2015/NĐ-CP trước đây có sự chồng chéo liên quan đến pháp lý mà chủ yếu do vướng Luật Đất đai, Luật Đấu thầu trong các thủ tục giao đất, cho thuê đất nên nhiều doanh nghiệp không thể triển khai dự án.
“Nhiều dự án được trình lên nhưng tại thời điểm ấy chưa có quy hoạch chi tiết, chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm và khu vực dự án được đề xuất dẫn đến việc các sở Tài nguyên – Môi trường, Sở Xây dựng không có cơ sở để đề xuất tham mưu UBND tỉnh cho phép giao đất cho doanh nghiệp do vậy hàng loạt dự án bị ngưng trệ. Nguồn cung mới ra thị trường gần như không có”, ông Đ. cho biết.
Cũng theo vị lãnh đạo doanh nghiệp này, với nghị định mới, nhiều dự án tại Khu đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc sẽ được “gỡ nút thắt” khi được giao đất triển khai dự án. Đặc biệt, hiện nay UBND tỉnh Quảng Nam cũng đã có quyết định phê duyệt hồ sơ khớp nối, bổ sung và điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 các giai đoạn I, II, III tại đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc.
Ông Lê Văn Quân, Giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Xây dựng T&Q phân tích, Nghị định 25 thay thế Nghị định 30, đã bổ sung và nêu rõ ràng hơn, nới rộng hơn các điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất phù hợp với quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật. Trong khi nghị định cũ chỉ áp dụng cho trường hợp quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 nếu có.
Cần sớm ban hành thông tư hướng dẫn
Ông Đỗ Tấn Vũ, TNHH Xây dựng – Thương mại – Dịch vụ An Dương đánh giá: “Nghị định ban hành hết sức kịp thời, mở ra cơ hội cho các dự án có sử dụng đất có thể tháo được nút thắt lâu nay, các sở ngành liên quan cũng đủ cơ sở để có thể tham mưu giao đất mà không còn phải lấn cấn những quy định chồng chéo như trước đó”.
Cũng theo ông Vũ, hiện các doanh nghiệp đang rất mong đợi cơ quan quản lý nhà nước sớm ban hành thông tư hướng dẫn để Nghị định được triển khai áp dụng vào thực tế.
Ông Hoàng Phước Long, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư An Vạn Thắng cho biết, nếu trước đây thủ tục triển khai một dự án nhà ở thương mại buộc phải tổ chức định giá 2 lần (khi sơ tuyển đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và khi giao đất) phát sinh nhiều hệ lụy, thì nay nghị định mới quy định cụ thể chỉ còn phải định giá một lần sau khi chủ đầu tư đã hoàn tất bồi thường, giải phóng mặt bằng… dự án.
“Nghị định 25 cũng bỏ đi bước sơ tuyển lựa chọn nhà thầu, thay vào đó Sở Kế hoạch và Đầu tư sẽ triển khai thẩm định năng lực nhà thầu trước khi đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư cho dự án. Theo Luật Đất đai 2013, nếu xác định được giá đất tại thời điểm đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thì hợp lý hơn, nhưng xảy ra vấn đề khi đền bù giải phóng mặt bằng lâu, có khi kéo dài đến 2-3 năm. Sau khi đền bù giải phóng mặt bằng xong, giá đất thị trường lên cao thì doanh nghiệp trúng thầu được lợi. Nhìn chung, giao đất sau khi xong phần giải phóng mặt bằng thì việc định giá đất lúc này cũng sẽ sát rồi nên Nhà nước sẽ có lợi hơn, tránh thất thoát ngân sách”, ông Long cho hay.
Nhiều điểm mới, tiến bộ
Thạc sĩ Hồ Thị Thanh Nga, Phó giám đốc Công ty TNHH Tư vấn R&B
Nghị định 25/2020 đã phần nào tháo gỡ được các nút thắt hiện nay, đặc biệt là các nút thắt về quy định pháp lý đối với việc triển khai thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất do có sự chồng chéo giữa Luật Đấu thầu và Luật Đất đai.
Trước đây, nếu như các cơ quan nhà nước có thẩm quyền lẫn nhà đầu tư còn lúng túng trong việc triển khai thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất do chưa được hướng dẫn cụ thể thì đến nay Nghị định 25/2020/NĐ-CP đã giúp giải quyết được vấn đề này khi quy định chi tiết, cụ thể. Điểm mới có thể thấy là Điều 60 Nghị định 25 đã quy định việc giao đất cho nhà đầu tư trúng đầu thầu sẽ được triển khai ngay sau khi hoàn thành bồi thường, hỗ trợ tái định cư khu đất thực hiện dự án.
Theo đó, sau khi nhà đầu tư trúng thầu thì việc giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư áp dụng theo trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất quy định tại khoản 3 Điều 68 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 và các văn bản sửa đổi, bổ sung, thay thế (nếu có), quy định này đã giải quyết được các quy định chồng chéo và vướng mắc như hiện nay, nhất là đối với các dự án đã hoàn thành thủ tục lựa chọn nhà đầu tư nhưng chưa thực hiện được do gặp phải các bất cập về thủ tục giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án.
Một điểm mới nữa là, nếu như trước đây thì chỉ có cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới được lập danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất thì đến nay cho phép nhà đầu tư được đề xuất thực hiện dự án có sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại; công trình thương mại, dịch vụ; công trình đa năng, tổ hợp đa năng cho mục đích kinh doanh ngoài danh mục dự án đầu tư do Nhà nước phê duyệt. Quy định này tạo ra cơ chế cho các nhà đầu tư được nghiên cứu, tìm hiểu và đề xuất những dự án phù hợp với định hướng phát triển, chiến lược kinh doanh của chính mình.
Ngoài ra, Nghị định 25/2020/NĐ-CP quy định chi tiết hơn về thời hạn phê, thời hạn công bố và nội dung công bố danh mục dự án có sử dụng đất; sửa đổi một số nội dung liên quan đến thời hạn phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư.
Ngọc Tân (Báo Đầu tư Bất động sản)
