Giá BĐS chỉ giảm ở giao dịch thứ cấp, khó giảm ở thị trường sơ cấp

Tâm lý chờ đợi BĐS giảm giá để mua đang lan rộng trên thị trường nhà đất. Nhưng theo diễn biến thực tế của thị trường hiện nay, điều này rất khó diễn ra khi mà ngay trong cao điểm dịch, giá BĐS vẫn tăng nhẹ, bất chấp nhu cầu mua giảm.

Theo báo cáo thị trường tháng 7/2020 của Batdongsan.com.vn, bất chấp nhu cầu tìm mua đã giảm gần 7% so với tháng trước, giá bán loại hình chung cư tại TP.HCM tính riêng trong tháng 7 vẫn tiếp tục tăng thêm 0,6% so với tháng 6 và tăng gần 7,5% nếu so với cùng thời điểm này năm 2019. Hiện giá căn hộ trung bình tại TP.HCM đã vào mức 43,5 triệu/m2 và đang có xu hướng tăng thêm trong các quý tới đây khi giá bán nhiều dự án mới giáp ranh thành phố với các tỉnh lân cận đang ngày một nâng cao.

Còn theo báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, dù thị trường rơi vào cảnh trầm lắng nhưng giá bán BĐS vẫn tăng so với cùng kì năm ngoái. Cụ thể, tại TP.HCM giá căn hộ chung cư tăng khoảng 3,5% so với cùng kỳ năm 2019. Trong đó loại hình căn hộ cao cấp giá tăng khoảng 2,75%, căn hộ trung cấp, bình dân có mức tăng mạnh nhất, vào khoảng 3,7%. Với nhà ở riêng lẻ, giá tăng khoảng 8,36% so với cùng kỳ năm 2019.

Nhìn nhận về khả năng giảm giá của BĐS trên thị trường sơ cấp, ông Ngô Quang Phúc, TGĐ Phú Đông Group cho rằng, rất khó để doanh nghiệp giảm giá bán bởi gánh nặng từ các khoản chi phí phát triển dự án. Những yếu tố như giá thành sử dụng đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, lợi nhuận kì vọng của nhà đầu tư khiến doanh nghiệp khó có thể giảm giá bán sơ cấp. Hầu hết các chi phí này đều có xu hướng tăng nên giá BĐS rất khó để giảm.

Một trong những nguyên nhân giới chuyên môn nhận định nhà đất rất khó có chuyện giảm sâu trong trung và dài hạn là do yếu tố khan hiếm quỹ đất. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định, lực cản lớn nhất của thị trường hiện nay không phải là nguồn cầu mà là khan hiếm dự án, sản phẩm. Trong năm 2019, nguồn cung đã sụt giảm tới 70%, quỹ đất sạch tại thành phố ngày một ít đi, thủ tục phức tạp khiến dự án mới khó ra thị trường. Điều này là nguyên nhân chính khiến giá bất động sản thời gian qua không giảm dù khủng hoảng do đại dịch. Giá chỉ xuống ở thị trường thứ cấp vì nhà đầu tư không chịu được áp lực dòng tiền, còn ở thị trường sơ cấp, các nhà đầu tư dự án bất động sản uy tín vẫn duy trì hoạt động với mức giá phù hợp.

Tình hình có thể không mấy khả quan với thị trường giao dịch thứ cấp, do áp lực từ nguồn cầu giảm nhiệt, giá bán thứ cấp nhà đất ở một số loại hình sẽ giảm nhẹ khi nhà đầu tư cắt lỗ và ra hàng nhanh vì áp lực tài chính.

Tuy nhiên, xu hướng giảm này không mạnh như dự đoán hay kỳ vọng của nhiều người mua nhà. Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM nhìn nhận, động thái rao bán hiện nay của nhà đầu tư thứ cấp vẫn chủ yếu là cắt lời chứ không bán lỗ. Tính sở hữu tài sản của người Việt còn rất cao, đặc biệt là với loại hình nhà đất, đây luôn là kênh trú ẩn an toàn và kênh đầu tư được ưu tiên. Vậy nên dù thị trường thứ cấp có xuất hiện việc giảm giá cũng rất khó xảy ra hiện tượng giảm mạnh.

“Không loại trừ việc nhiều nhà đầu tư chịu áp lực kinh tế, sử dụng đòn bẩy tài chính, hết gánh nổi tiến độ thanh toán vì ôm hàng quá nhiều phải bán ra dưới giá vốn, cắt lỗ để thu hồi tiền. Nhưng người mua không nên kỳ vọng làn sóng này lan rộng vì thị trường đang từng bước điều chỉnh để thích ứng với dịch trong dài hạn. Ngoài ra, mức giảm giá này còn phụ thuộc vào từng phân khúc sản phẩm, vào mối quan hệ cung – cầu của từng phân khúc, từng loại hình bất động sản. Những sản phẩm cao cấp có thể phải điều chỉnh giảm ít để thích ứng, nhưng nhà đất phân khúc bình dân đang ghi nhận sức mua tốt nên khó có chuyện giảm sâu. Ngoài ra các khu vực có dân cư đông đúc, nhà cửa càng được lấp đầy nhiều thì mức giảm sẽ càng thấp”, vị này cho hay.

Dù nhận định giá nhà đất sẽ hiệu chỉnh sụt giảm ở thị trường thứ cấp nhưng các chuyên gia cho rằng quy mô sẽ không lớn một phần do những thông tin tích cực về vacxin điều trị dịch bệnh giúp kinh tế khu vực nhen nhóm tái khởi động. Trong bối cảnh giá vàng biến động khó lường, tỷ giá, lãi suất không còn hấp dẫn, BĐS vẫn là kênh an toàn để lựa chọn thời điểm này. Với những sản phẩm đảm bảo chắc chắn về pháp lý, có tính thanh khoản cao và do những nhà phát triển BĐS có uy tín cung cấp sẽ vẫn chiếm ưu thế nhất định, thoát được làn sóng bán cắt lỗ.