Thị trường bất động sản năm 2020 được các thành viên thị trường kỳ vọng sẽ phát triển ổn định, bền vững hơn khi các điểm nghẽn được khơi thông nhờ hàng loạt chính sách mới bắt đầu có hiệu lực.
Thông tư 22 hướng vốn tín dụng vào bất động sản theo chiều sâu
Nhắc tới đầu tiên phải kể đến là Thông tư 22/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước (triển khai từ tháng 1/2020) xác định lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường bất động sản, kiểm soát tín dụng tiêu dùng có liên quan bất động sản.
Mặc dù khiến nhịp đập thị trường có phần chững lại, nhưng không thể phủ nhận sự hiệu quả trong việc kiểm soát thị trường, bởi các cơn nóng sốt bất thường đã giảm đáng kể từ sau khi chính sách kiểm soát tín dụng được ban hành.
Phát biểu hồi đầu năm, ông Nguyễn Quốc Hùng, Vụ trưởng Vụ tín dụng, Ngân hàng Nhà nước cho biết, tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản năm 2019 đã chậm lại và xu hướng này tiếp tục duy trì trong năm 2020.
Thị trường bất động sản năm 2020 được kỳ vọng sẽ phát triển ổn định, bền vững hơn.
Tuy nhiên, việc chậm lại không đồng nghĩa với tín dụng bị ngắt hoàn toàn, mà đi theo chiều sâu và được kiểm soát chặt chẽ hơn theo hướng chỉ những dự án có sự chuẩn bị kỹ càng, những chủ đầu tư thực sự uy tín và người mua có nhu cầu ở thực sự mới được ngân hàng cho vay, từ đó tránh được việc đầu cơ, đẩy giá bất động sản, gây bất ổn thị trường.
Với lộ trình gồm 3 giai đoạn đến năm 2022, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung – dài hạn sẽ giảm từ 40% hiện nay xuống 37% vào tháng 10/2020 và 30% vào năm 2022.
Đây cũng là lộ trình đã được điều chỉnh lại, đảm bảo phù hợp hơn với khả năng thích nghi của toàn thành viên thị trường.
Thực tế, trong năm 2018 và 2019, trước “phép thử” siết tín dụng ban đầu, nhiều doanh nghiệp đã cơ cấu lại hoạt động tài chính, đẩy mạnh huy động vốn trên thị trường chứng khoán thông qua tăng phát hành trái phiếu doanh nghiệp hay cổ phiếu.
Nghị định 91, công cụ xử lý vi phạm hành chính về đất đai
Một trong những quy định đáng chú ý khác là Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai có hiệu lực từ ngày 5/1/2020.
Theo nhận định của các chuyên gia, Nghị định 91 đã đưa ra điều khoản nghiêm ngặt hơn so với quy định cũ, trong đó quy định cụ thể các mức phạt đối với hầu hết hành vi vi phạm khu vực nông thôn, đô thị và tăng mạnh mức phạt tiền với mọi vi phạm.
Thị trường bất động sản 2020 chưa thể khởi sắc nhanh, nhưng sẽ tốt hơn năm 2019 khi những vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, lãi suất giảm. Năm 2020 ít có nguy cơ xảy ra “bong bóng”, nhưng có thể xảy ra tình trạng sốt giá đất nền cục bộ ở một số khu vực có quy hoạch phát triển đô thị, phát triển giao thông. Với doanh nghiệp, thách thức trong nửa đầu năm là không nhỏ, nhưng sẽ tích cực hơn trong nửa cuối năm
Ông Phùng Chu Cường, Tổng giám đốc Công ty Phú Long
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam – Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận xét, trước kia, sai phạm về sử dụng đất đai chưa có chế tài để xử lý.
Nay Nghị định 91 ra đời, những hành vi sai phạm đã có công cụ, có cơ sở để xử lý. Điều này kỳ vọng sẽ làm giảm các sai phạm trong sử dụng đất đai.
Các chủ đầu tư, chủ sử dụng cũng phải trách nhiệm hơn trong hoạt động sử dụng đất đai.
Các chuyên gia đã chỉ ra 7 thay đổi lớn của Nghị định 91 cần được lưu ý. Trong đó, các chế tài đã chặt chẽ và triệt để hơn trong xử lý việc chuyển đất trồng lúa sang đất ở.
Việc bỏ hoang đất cũng bị phạt tiền và đây là một trong những nội dung mới đáng chú ý nhất của Nghị định 91.
Thêm một nội dung được dư luận quan tâm là việc mua bán đất không có sổ đỏ sẽ bị phạt nặng. Thậm chí kể cả trong trường hợp có sổ đỏ, nhưng nếu giao dịch mà không sang tên sổ đỏ cũng sẽ bị phạt.
Một điểm mới đáng ghi nhận nữa tại Nghị định 91 là việc bổ sung thêm nhiều biện pháp khắc phục hậu quả.
Khác với Nghị định 102/2014, biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định mới buộc sử dụng đất theo mục đích được Nhà nuớc giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất. Với trường hợp đã bị xử phạt mà không đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước sẽ thu hồi.
Bảng giá đất mới, những điểm cần lưu ý
Cùng với tác động của chính sách xử lý vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai, việc điều chỉnh bảng giá đất của 63 tỉnh, thành phố giai đoạn 2020-2024 cũng sẽ có những tác động nhất định đến thị trường bất động sản.
Chính phủ đã ban hành Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất. Trên cơ sở đó, các tỉnh, thành phố sẽ xây dựng bảng giá đất mới áp dụng trong 5 năm giai đoạn 2020-2024.
Bảng giá đất này được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp: Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; tính thuế sử dụng đất…
PGS-TS. Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) phân tích, giá đất là một trong những yếu tố cấu thành nên giá nhà.
Khi giá đất tăng, tất yếu sẽ đẩy giá nhà tăng. Tuy vậy, theo ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, việc tăng giá nhà sẽ không đánh đồng, mà phụ thuộc vào từng dự án cụ thể, trong đó các yếu tố như thương hiệu của chủ đầu tư, hạ tầng, kỹ thuật, công trình công ích, quy hoạch, cam kết giá bán, hậu mãi của chủ đầu tư… đóng vai trò quan trọng.
Xét trên yếu tố ảnh hưởng đến doanh nghiệp, ông Nguyễn Đình Thọ, Cục trưởng Cục Kinh tế và phát triển quỹ đất, Tổng cục Quản lý đất đai khẳng định, khung giá đất mới không được áp dụng tính tiền bồi thường trong các dự án Nhà nước thu hồi.
Cụ thể, khung giá đất và bảng giá đất do Nhà nước ban hành không ảnh hưởng đến việc xác định giá đất cụ thể, nên không gây thất thoát trong tính tiền sử dụng đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất, tính giá trị sử dụng đất trong sắp xếp, xử lý tài sản công.
“Về nguyên tắc, khung giá đất và bảng giá đất sẽ không ảnh hưởng tới thị trường bất động sản trong thời gian tới.
Việc tăng nghĩa vụ tài chính sẽ làm giảm đầu cơ đất đai. Mức tăng 20% áp dụng cho cả chu kỳ 5 năm, chứ không chỉ 1 năm, nên tác động không đáng kể tới thị trường”, ông Thọ nói.
Một chính sách đáng chú ý khác cũng phải nhắc tới khi Bộ Xây dựng cho biết sẽ chính thức ban hành Quy chuẩn xây dựng Việt Nam cho phép xây dựng căn hộ nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu 25 m2/căn, mở ra triển vọng giải quyết nhu cầu nhà ở của số đông.
Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), đây là một trong những chính sách được mong chờ nhất hiện nay.
Nhà diện tích 25 m2 là ý tưởng đã có từ lâu và khá phổ biến tại nhiều quốc gia phát triển.
Đây là giải pháp cho bài toán di chuyển hàng trăm kilomet từ vùng ngoại ô vào trung tâm thành phố.
Việc di chuyển quá lâu, quá nhiều khiến không ít người mệt mỏi. Vì thế, thay vì sở hữu một căn nhà rộng hàng trăm mét ở xa, ở một căn hộ có diện tích vừa phải ở trung tâm nội đô không phải là giải pháp tồi.
Với cách sắp xếp hợp lý cùng các kỹ thuật thiết kế nội thất tích hợp, căn hộ vẫn đảm bảo các chức năng cho một gia đình.
Tuy rằng vẫn cần lưu ý rằng bước tiếp theo sẽ phải xây dựng quy trình quản lý các chung cư 25 m2 này sao cho phù hợp, song đây cũng là giải pháp tốt bởi phân khúc nhà giá rẻ luôn thu hút một lượng lớn nguồn cầu trên thị trường.
Nhóm khách hàng tiềm năng này là những người có thu nhập thấp, các cặp vợ chồng mới cưới có nhu cầu sống riêng, sinh viên mới ra trường, hoặc người mới đi làm.
Các nhân tố tác động tới thị trường bất động sản được đánh giá tích cực – Ông Lê Xuân Nghĩa, Chuyên gia kinh tế
Năm 2020, các nhân tố tác động tới thị trường bất động sản được đánh giá là tích cực.
Chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước có thắt chặt, nhưng mức độ không quá mạnh.
Giới chuyên gia đã khuyến cáo Chính phủ thận trọng trong kiểm soát thị trường bất động sản để có thể phát triển ổn định và dài hạn.
Chúng ta đã thực hiện nhiều phép thử và chưa thấy dấu hiệu đóng băng, nhưng chắc chắn sẽ có biến chuyển liên quan tới trục trặc gần đây như vấn đề của condotel và có thể sẽ có một số điều chỉnh khác…
Do vậy, từ giờ đến cuối năm, thị trường khả năng sẽ khá trầm lắng ở một số phân khúc.
Xét về tổng thể, năm 2020, cầu có thể tăng, kéo giá tăng theo. Tuy nhiên, tôi kỳ vọng đến cuối năm, thị trường có thể trở lại “bình thường”, mức độ phục hồi đều đặn như những năm gần đây.
Việt Ninh (Đầu tư chứng khoán)
